Seine-Saint-Denis ou Val-de-Marne : les prix au m² comparés

Q: Pourquoi comparer Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne au m² plutôt qu’au prix de vente ?

Un prix de vente dit surtout la taille des logements vendus : deux départements ne se départagent pas sur des biens de surfaces différentes. Le prix au m² neutralise la surface, il est calculé de la même façon des deux côtés, et le nombre de ventes est imprimé à côté de chaque médiane parce qu’il en est le dénominateur.

Seine-Saint-Denis est 17 % moins cher que Val-de-Marne au m². Médianes sur les 12 mois arrêtés à fin décembre 2025, la même fenêtre des deux côtés.

271 000 €, le prix de vente médian de Val-de-Marne, achètent environ 57 m² sur place, contre environ 69 m² pour Seine-Saint-Denis, soit 12 m² d’écart à la médiane de chaque zone. Sur la période publiée, jusqu’à T4 2025, Seine-Saint-Denis a progressé de −0,4 % par an contre −1,1 % par an pour Val-de-Marne, en euros courants.

Seine-Saint-Denis comparé à Val-de-Marne
Mesure	Seine-Saint-Denis Confiance élevée Île-de-France 3 932 €médiane au m² IC 95 % : 3 890 €–3 970 €/m²	Val-de-Marne Confiance élevée Île-de-France 4 758 €médiane au m² IC 95 % : 4 720 €–4 790 €/m²	Écart
L’essentiel
Prix médian au m²	3 932 €/m²n = 12 013	4 758 €/m²n = 13 287	−17,4 %
Prix de vente médian	230 000 €n = 12 013	271 000 €n = 13 287	−15,1 %
Ventes sur 12 mois	12 013	13 287	−9,6 %
Moitié centrale des ventesdu 25ᵉ au 75ᵉ centile, au m²	2 990 €–5 250 €	3 660 €–6 190 €
Évolution annuelle sur 4,3 ans	−0,4 % par an	−1,1 % par an	+0,7 pts
Par type de bien
Appartements	3 984 €/m²n = 8 383	4 744 €/m²n = 10 097	−16,0 %
Maisons	3 838 €/m²n = 3 630	4 811 €/m²n = 3 190	−20,2 %
Par nombre de pièces
T1	4 650 €/m²n = 1 254	5 627 €/m²n = 1 502	−17,4 %
T2	4 312 €/m²n = 2 982	5 000 €/m²n = 3 161	−13,8 %
T3	3 936 €/m²n = 3 784	4 667 €/m²n = 3 971	−15,7 %
T4	3 529 €/m²n = 2 564	4 308 €/m²n = 2 822	−18,1 %
T5 et plus	3 311 €/m²n = 1 425	4 270 €/m²n = 1 826	−22,5 %
Par surface habitable
< 40 m²	4 722 €/m²n = 2 423	5 625 €/m²n = 2 585	−16,1 %
40–59 m²	4 143 €/m²n = 3 238	4 750 €/m²n = 3 509	−12,8 %
60–79 m²	3 769 €/m²n = 3 392	4 382 €/m²n = 3 607	−14,0 %
80–99 m²	3 534 €/m²n = 1 710	4 435 €/m²n = 1 745	−20,3 %
100–119 m²	3 365 €/m²n = 668	4 785 €/m²n = 798	−29,7 %
≥ 120 m²	3 065 €/m²n = 582	4 315 €/m²n = 1 043	−29,0 %
Louer
Loyer de marchéau m² par mois, hors charges	19,50 €	21,00 €	−7,1 %
Rendement brutloyer annuel ÷ prix au m², Carte des loyers sur DVF, avant charges	6,0 %	5,3 %	+0,7 pts
Écart : Seine-Saint-Denis par rapport à Val-de-Marne.
	Tous les prix de Seine-Saint-Denis	Tous les prix de Val-de-Marne

Questions fréquentes

Seine-Saint-Denis ou Val-de-Marne : quelle zone est la plus chère au m² ?

Seine-Saint-Denis est 17 % moins cher que Val-de-Marne au m². Les deux médianes portent sur les 12 mois arrêtés à fin décembre 2025, la même fenêtre pour les deux zones, sur 12 013 et 13 287 ventes de logements anciens enregistrées dans DVF.

Pourquoi comparer Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne au m² plutôt qu’au prix de vente ?

Un prix de vente dit surtout la taille des logements vendus : deux départements ne se départagent pas sur des biens de surfaces différentes. Le prix au m² neutralise la surface, il est calculé de la même façon des deux côtés, et le nombre de ventes est imprimé à côté de chaque médiane parce qu’il en est le dénominateur.

Comparer d’autres zones

Ou parcourez toutes les comparaisons publiées, les classements par prix au m², ou les données derrière ces chiffres.

Comparer deux départements compare aussi la composition de leur parc. Les quatre vérifications à faire avant de conclure, et la méthodologie pour chaque règle.

Source : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP, sous Licence ouverte Etalab 2.0. Médianes calculées par IndexProp, jamais des transactions individuelles.