Comparer deux communes sans se tromper soi-même

Mettre deux chiffres l’un à côté de l’autre est la chose la plus simple du monde, et c’est exactement pour cela qu’elle se rate si souvent. Voici les quatre questions à se poser avant de conclure que la commune A est « plus chère » que la commune B : dans l’ordre où elles font le plus de dégâts.

1. Les deux médianes tiennent-elles sur assez de ventes ?

Une médiane calculée sur trente-cinq ventes bouge de plusieurs centaines d’euros au mètre carré d’une parution à l’autre sans qu’aucun prix n’ait changé. C’est pourquoi chaque figure de ce site porte son volume, et pourquoi une commune est publiée à partir de 30 ventes seulement. Si l’écart entre deux communes est de 5 % et que l’une repose sur quarante ventes, l’écart n’est pas mesuré, il est deviné.

Le raccourci utile : regardez l’intervalle de confiance affiché sous le prix. S’ils se chevauchent, la donnée ne permet pas de dire laquelle est la plus chère, et sur ce site les pages de comparaison appliquent ce test elles-mêmes : quand les deux intervalles se recoupent, elles écrivent « ne sont pas départageables » plutôt qu’un pourcentage.

2. Compare-t-on le même type de bien ?

Une commune pavillonnaire et une commune d’immeubles n’ont pas le même prix au m², et le chiffre de tête mélange les deux dans des proportions différentes. Le sens de l’écart, en revanche, n’est pas acquis : il change d’une commune à l’autre, dans les deux sens, et la croyance générale (« l’appartement est plus cher au m² ») ne survit pas à la lecture des pages une par une. Aucune de ces deux médianes ne tient la surface constante, du reste. Chaque page sépare les deux types : c’est cette ligne-là qu’il faut comparer, pas l’ensemble.

3. Compare-t-on les mêmes surfaces ?

C’est ici que la comparaison se joue, et la règle de pouce habituelle (« le petit se vend plus cher au mètre carré ») mérite d’être maniée avec précaution. Entre communes, elle décrit bien quelque chose : les marchés faits surtout de petites surfaces affichent en général un m² plus élevé. À l’intérieur d’une même commune, l’écart entre la tranche la plus petite et la plus grande est nettement plus modeste, et sur une partie des communes publiées il s’inverse.

Autrement dit, la composition n’est pas une correction à appliquer de tête. Les découpages « par nombre de pièces » et « par surface habitable » de chaque page donnent la réponse pour cette commune-là, ce qu’aucune règle générale ne peut faire.

4. Compare-t-on la même période ?

Toutes les fenêtres de ce site font douze mois et s’arrêtent au même mois, ce qui rend deux pages directement comparables entre elles. Ce n’est pas vrai d’une page à l’autre du web : une médiane « 2024 » et une médiane « douze derniers mois » décrivent deux marchés différents, surtout après une année de mouvement.

Quel écart mérite-t-il d’être commenté ?

Une fois les quatre vérifications passées, il reste à décider si l’écart restant dit quelque chose. La règle est celle que les pages de comparaison de ce site appliquent elles-mêmes : quand les deux intervalles de confiance se recoupent, la donnée ne permet pas de départager, et la page l’écrit en toutes lettres plutôt que d’afficher un pourcentage. Un écart plus petit que ce que le seul passage d’une parution à l’autre peut produire n’est pas une découverte, c’est du bruit avec une décimale.

Pour situer l’écart dans l’échelle nationale avant de le commenter, le classement des communes les plus chères et celui des plus abordables donnent les deux bouts de la distribution : un écart qui paraît spectaculaire entre deux communes voisines est souvent minuscule à cette échelle-là.

Que faire quand la commune ne publie rien ?

Quand deux communes voisines donnent un écart que rien n’explique, la zone parente tranche souvent la question : elle repose sur beaucoup plus de ventes et son chiffre est stable. Comparer Bretagne (2 447 €/m²) à Provence-Alpes-Côte d'Azur (3 865 €/m²) est une comparaison que la donnée supporte sans réserve ; comparer deux communes de six cents habitants ne l’est presque jamais.

Une commune peut d’ailleurs être comparée à son département ou à sa région dans les comparaisons : ses ventes sont alors comptées dans celles de la zone qui la contient, donc la page la situe dans son tout au lieu de les départager. C’est un repère, pas un classement.