Combien pouvez-vous emprunter ? La règle des 35 %, dans le texte

Le taux d’effort maximal est de 35 % des revenus et la durée maximale de 25 ans. Ce ne sont pas des usages bancaires ni des conseils : ce sont des décisions du Haut Conseil de stabilité financière, juridiquement contraignantes. Trois précisions du texte changent pourtant complètement ce qu’elles impliquent, et elles sont rarement mentionnées.

1. L’assurance est dedans

Le taux d’effort se calcule assurance emprunteur comprise. Beaucoup de simulateurs raisonnent sur la seule mensualité de remboursement, ce qui surestime la capacité d’emprunt de plusieurs points de pourcentage. Sur un dossier tendu, la différence décide.

C’est aussi pour cela que le coût de l’assurance n’est pas un détail négociable après coup : il entre directement dans la contrainte réglementaire.

2. La durée peut aller au-delà, dans un cas

La maturité maximale de droit commun est de 25 ans, portée à 27 ans lorsque l’entrée dans les lieux est précédée d’un différé d’amortissement de 24 mois au plus. C’est le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement ou de travaux importants.

3. Ce n’est pas un plafond, c’est un repère

Le texte laisse aux banques une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger aux deux règles. Un dossier peut donc être financé au-delà du taux d’effort ou de la durée, et le texte le prévoit explicitement.

C’est la raison pour laquelle ce site parle d’un repère plutôt que d’un plafond, et pourquoi « la banque a refusé, donc c’est impossible » est une conclusion trop rapide : la marge est contingentée, donc elle s’attribue, et elle ne s’attribue pas de la même façon partout ni à tout moment du trimestre.

Quelle mensualité pour quels revenus ?

Le tableau tient en une règle de trois, et c’est le point : la contrainte réglementaire est linéaire dans les revenus, et elle porte sur la mensualité, toutes charges d’emprunt et assurance comprises. La troisième colonne montre pourquoi un crédit en cours mord à plein : chaque euro de mensualité existante est un euro retiré de la mensualité du futur prêt, quel que soit le niveau de revenus. Solder un petit crédit avant de déposer un dossier change donc souvent davantage la capacité que la négociation du taux elle-même.

Ce que ce tableau ne dit volontairement pas, c’est le capital que chaque mensualité finance : cette conversion dépend du taux d’intérêt et de la durée, et ce site ne publie aucun taux de marché. Le calculateur de chaque page de commune fait la conversion avec le taux que vous y saisissez, face au prix local.

Qu’est-ce que cela donne face au marché ?

Le prix médian d’un logement vendu en France est de 187 000 €. Traduire cela en capacité d’emprunt demande trois éléments que ce site ne détient pas et ne demandera pas : vos revenus, vos charges et le taux qui vous sera proposé. Le calculateur de la page de chaque commune fait l’opération avec vos chiffres, sans les enregistrer.

Ce qu’il faut retenir de l’ordre de grandeur, c’est que la contrainte mord surtout par la mensualité, pas par le prix : deux acheteurs avec le même apport et des revenus identiques n’ont pas la même capacité si l’un a un crédit auto en cours.

L’autre moitié de la question est géographique : une même mensualité ne finance pas le même logement selon le territoire, et l’écart va bien au-delà de ce qu’une négociation peut compenser. Le classement des communes les plus abordables et celui des plus chères bornent cette échelle, chaque ligne avec son nombre de ventes en face du prix.

Qu’est-ce qui ne figure délibérément pas ici ?

Aucun barème de prêt aidé. Les conditions du prêt à taux zéro et des prêts régionaux dépendent de la zone, de la composition du foyer et du revenu fiscal de référence, données que ce site ne détient pas. Les mentionner sans les calculer serait plus trompeur que de les omettre.

Et aucun taux de marché : le taux d’intérêt et le taux d’assurance sont saisis par le lecteur, avec une valeur de départ neutre à remplacer. Un site qui affiche « le taux du moment » affiche une moyenne qui n’est celle de personne.

Que faut-il vérifier avant ?

Savoir combien vous pouvez emprunter ne dit pas si le prix demandé est raisonnable. Cela se vérifie contre le marché local : le prix médian au m² de la commune, lu avec son nombre de ventes, puis les frais à ajouter au prix affiché. Une bonne négociation vaut plus que tous les frais réunis.

Les règles citées viennent des décisions du HCSF, vérifiées le 2026-08-18. Le prix médian est arrêté à décembre 2025.