Plus-value immobilière : ce que vous paierez en revendant

Si vous vendez votre résidence principale, vous ne paierez rien : elle est totalement exonérée, ainsi que ses dépendances. Pour tout le reste, la plus-value est imposée deux fois, à deux taux différents, et deux durées de détention distinctes finissent par les effacer. Le reste de cet article est ce qu’il faut savoir dans ce second cas.

Que payez-vous sur une plus-value ?

Après abattements, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Soit 36,2 % au total sur la part imposable. Une taxe supplémentaire s’ajoute au-delà d’un certain montant de plus-value imposable.

Ce sont deux prélèvements distincts et c’est important pour la suite, parce qu’ils ne s’effacent pas au même rythme.

Au bout de combien d’années l’impôt disparaît-il ?

Un bien détenu depuis plus de 22 ans est exonéré d’impôt sur la plus-value. Il faut attendre 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux. Entre les deux, l’impôt a disparu et les prélèvements sociaux restent dus, ce qui surprend régulièrement des vendeurs qui pensaient être quittes à 22 ans.

L’abattement est progressif dans les deux cas, pas un couperet : chaque année de détention au-delà d’un certain seuil réduit la base imposable, selon deux barèmes différents. La conséquence pratique est que la date de vente peut valoir plusieurs milliers d’euros, et qu’elle se calcule avant de signer un compromis.

À quel rythme l’abattement court-il ?

Deux lectures utiles. D’abord, le rythme est très asymétrique : l’impôt sur le revenu fond de 6 % de base imposable par année de détention, les prélèvements sociaux de 1,65 % seulement, puis ceux-ci rattrapent tout entre la 23e et la 30e année. Entre 22 et 30 ans de détention, un vendeur ne paie donc plus que les prélèvements sociaux, sur une base qui diminue de 9 % par an. Ensuite, rien ne commence avant cinq années pleines : sur une revente rapide, la base imposable est la plus-value entière.

Ce barème est celui de l’administration à la date indiquée sous le tableau ; il a déjà changé par le passé et peut changer encore. La date de vente n’est donc pas un détail administratif : autour d’un anniversaire de détention, quelques mois d’écart déplacent la base imposable, et le calcul se fait avant de signer un compromis, pas après.

Qu’oublie-t-on d’ajouter au prix d’achat ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, mais le prix d’acquisition n’est pas seulement ce qui figure sur l’acte. Il peut être majoré des frais d’acquisition et des travaux, sous conditions, ce qui réduit d’autant la base imposable.

Les deux majorations les plus courantes ont même un forfait, pour les vendeurs qui ne retrouvent pas leurs justificatifs : les frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat, et les travaux, sur un bien détenu depuis plus de cinq ans, pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat, sans justificatif dans les deux cas. Sur les biens anciens détenus longtemps, prendre les forfaits quand les factures manquent est souvent la différence entre une base imposable réelle et une base gonflée.

Autrement dit : les frais payés à l’achat ne sont pas entièrement perdus, ils reviennent à la revente en réduisant la plus-value. C’est l’argument le plus solide pour conserver les factures de travaux, parfois pendant vingt ans.

Quel ordre de grandeur ?

Le prix médian d’un logement vendu en France est de 187 000 €, ce qui donne l’échelle du problème plutôt que sa réponse : la plus-value dépend du prix d’achat, de la durée de détention et des travaux, dont aucun n’est dans le registre des ventes. Ce site publie ce que les logements se sont vendus, pas ce que leurs vendeurs ont gagné.

Dans quels cas l’exonération existe-t-elle quand même ?

• La résidence principale, totalement, y compris ses dépendances vendues en même temps.
• La détention longue, aux deux échéances décrites plus haut.
• Certaines situations particulières, notamment la première vente d’un logement autre que la résidence principale sous conditions. Elles sont toujours accordées sous conditions, et la page de l’administration citée ci-dessous les énumère.

Que vérifier avant de vendre ?

Trois vérifications, dans cet ordre : votre durée de détention exacte et ce qu’elle efface déjà, les justificatifs de travaux dont vous disposez, et le prix de marché actuel de votre commune. Pour le troisième, le prix médian au m² de votre secteur est le point de départ, à lire avec son nombre de ventes.

Les taux et les durées cités viennent de l’administration et changent par loi de finances ; la source ci-dessous porte la date à laquelle elle a été lue. Le prix médian est arrêté à décembre 2025.