Trente ans de prix immobiliers, en euros courants et constants

Depuis janvier 1996, le prix au m² en France vaut 2,9 fois son niveau de départ en euros courants, et 2,2 fois en euros constants. Ces deux chiffres décrivent la même série. Le premier est celui qui circule ; le second est celui qui dit ce qui est arrivé au pouvoir d’achat d’un ménage.

Pourquoi publier les deux séries ?

Un prix en euros courants répond à « combien cela coûtait-il à l’époque ». Un prix en euros constants répond à « quelle part des moyens d’un ménage cela prenait-il ». Sur trente ans, les deux divergent beaucoup, parce que la monnaie elle-même a bougé.

Le point de départ le montre : 780 €/m² en euros de l’époque, soit 1 203 €/m² une fois remis en euros d’aujourd’hui. Presque tout ce qui se publie sur ce marché s’arrête au premier des deux.

Que montrent les trente ans ?

Les deux colonnes se lisent avec deux questions différentes. La colonne en euros courants répond à « combien signait-on chez le notaire cette année-là » : c’est celle des souvenirs et des actes. La colonne en euros constants répond à « qu’est-ce que cela représentait en pouvoir d’achat d’aujourd’hui » : c’est la seule des deux où comparer deux années éloignées a un sens. Et un écart entre deux années voisines, dans l’une ou l’autre base, reste de l’ordre de ce que le raccord des fenêtres peut produire seul : la série se lit par périodes, pas point à point.

Que masque la version nominale ?

En euros constants, la plus longue période sans retour au sommet précédent court de 2007 à 2020 : 13 ans. Le prix réel y descend jusqu’à 2 266 €/m², soit 13 % sous le sommet. En euros courants, la même période ressemble à un marché à peu près stable.

C’est l’apport principal de la correction : elle sépare « les prix ont monté » de « le logement est devenu plus cher », qui sont deux affirmations différentes que la même série peut soutenir ou refuser selon la base retenue.

D’où vient la partie la plus ancienne ?

Une précision d’honnêteté qui compte. Le registre des ventes ne remonte pas à 1996 : sa profondeur est bien plus courte. La trajectoire longue est reconstituée à partir de l’indice Notaires-Insee, qui est la référence publique sur la période, puis raccordée au niveau que le registre mesure aujourd’hui.

Autrement dit : le niveau récent vient des ventes, la forme ancienne vient de l’indice. Un site qui présenterait trente ans de prix au m² comme sortant directement du registre dirait quelque chose de faux, et la distinction mérite d’être lue avant de citer un chiffre de 1998.

Pourquoi n’en tirer aucune prévision ?

Trente ans de recul donnent une envie compréhensible : prolonger la courbe. Cette série ne le permet pas, et aucune série de prix ne le permet seule. Elle décrit des ventes conclues, dont les conditions (taux du crédit, revenus, offre de logements) ne sont écrites nulle part dans le registre, et chacun des grands mouvements du tableau a eu pour cause quelque chose que la courbe précédente ne contenait pas. Ce site publie des agrégats de ventes constatées, pas des estimations ni des scénarios ; la série longue sert à donner une échelle au présent, jamais une direction au futur.

Que dit la série nationale de votre commune ?

Peu de chose, et c’est une information en soi : la hiérarchie des territoires est plus stable que la trajectoire nationale, mais les écarts de niveau entre eux dépassent tout ce que la série nationale a fait en trente ans. La page de chaque commune publiée porte sa propre évolution trimestrielle quand le volume le permet, et le classement des régions les plus chères donne l’échelle des niveaux actuels que cette trajectoire nationale moyenne écrase.

Comment s’en servir ?

• Au-delà de cinq ans, demandez les euros constants. En deçà, la correction est du bruit.
• Ne comparez pas un multiple national à votre commune. La dispersion entre territoires est plus grande que l’évolution nationale sur bien des périodes ; la répartition régionale en donne la première idée.
• Séparez le niveau et l’évolution. Une médiane répond au niveau, un indice à l’évolution, et confondre les deux est l’erreur la plus courante.

Les chiffres sont lus dans les données publiées, arrêtées à décembre 2025.