Le marché immobilier français en chiffres

Sur les douze mois arrêtés à décembre 2025, le registre enregistre 808 552 ventes de logements, pour un prix médian de 187 000 € et un prix médian au m² de 2 592 €/m². Ces trois chiffres sont le bilan ; le reste de cette page est ce qu’ils cachent.

Comment les ventes se répartissent-elles par prix ?

54 % des ventes se font sous 200 000 €. C’est le chiffre le plus contre-intuitif de cette page pour qui suit le marché à travers la presse nationale, et il s’explique simplement : la France qui vend n’est pas la France qui fait la une. Les transactions se concentrent massivement dans les villes moyennes et les zones rurales, pas dans les métropoles dont les prix sont commentés.

La lecture inverse vaut aussi. Les tranches hautes pèsent peu en nombre de ventes et beaucoup dans la conversation : un marché se juge à ce qui s’y vend, pas à ce qui s’y publie. Quand un article de presse annonce que « l’immobilier » atteint tel niveau, la première question à poser est de savoir quelle tranche de ce tableau il décrit.

Où les ventes se font-elles ?

La géographie de l’activité n’est pas la géographie des prix. Une région peut être chère et peu active, ou abordable et très active : les deux classements ne se superposent pas, et confondre les deux fait tirer des conclusions de prix d’un tableau d’activité. Pour la version commune par commune de ce tableau, le classement des communes où il se vend le plus de logements descend au niveau où les décisions se prennent.

Le volume est aussi ce qui fait la solidité de chaque médiane : une région très active publie un chiffre assis sur des dizaines de milliers de ventes, quand certaines pages de communes reposent sur quelques dizaines. Le même site porte donc des chiffres de précision très différente, et chacun affiche son dénominateur pour cette raison.

Que pèse le marché dans la durée ?

La fenêtre de douze mois est un instantané. En profondeur, le registre porte 4 347 203 ventes de logements anciens sur cinq ans, et 30 346 communes ont enregistré au moins une vente sur la dernière fenêtre. Ces deux ordres de grandeur cadrent tout le reste : le marché français est immense, dispersé, et aucune moyenne unique ne le résume.

C’est aussi ce qui sépare une année creuse d’un effondrement. Le nombre de ventes d’une fenêtre se juge contre cette profondeur, pas dans l’absolu : un volume annuel qui paraît énorme seul peut être faible rapporté à l’activité des cinq dernières années, et inversement.

Pourquoi deux médianes, en euros et au m² ?

Le bilan en tête de page porte deux prix médians, et ils ne répondent pas à la même question. Le prix médian en euros, 187 000 €, décrit ce que les ménages ont réellement signé : c’est le chiffre des budgets, celui qui se compare à une capacité d’emprunt. Le prix médian au m², 2 592 €/m², neutralise la taille des biens : c’est le seul des deux qui se compare d’un territoire à l’autre, parce qu’un marché de grandes maisons et un marché de studios peuvent afficher le même prix en euros en étant deux fois plus éloignés au m².

La règle d’usage tient en une ligne : les euros pour juger un budget, le m² pour juger un territoire. Citer l’un à la place de l’autre est la façon la plus courante de faire dire au bilan ce qu’il ne dit pas.

Que n’est pas la médiane nationale ?

Elle n’est le marché de personne. C’est le point milieu d’une distribution qui va de quelques centaines d’euros le m² dans certaines communes rurales à plusieurs milliers dans les métropoles, et l’écart entre départements dépasse un facteur cinq. Une médiane nationale sert à situer une année par rapport à une autre, pas à juger un bien.

Que ne dit pas ce bilan ?

• Le nombre total de transactions en France. Ce chiffre est celui des ventes de logements présentes dans ce registre, sur cette fenêtre, dans le périmètre couvert. Trois départements de l’Est et Mayotte relèvent d’un autre régime foncier et n’y figurent pas.
• La tendance récente. Le registre est publié deux fois par an, donc la période la plus proche est toujours la moins complète. La série longue est le bon outil pour l’évolution, la médiane pour le niveau.
• Ce qui a été vendu. Une fenêtre où se vendent plus de grands logements affiche un prix médian plus élevé sans qu’aucun prix n’ait bougé.

Comment lire ce bilan honnêtement ?

Prenez le nombre de ventes comme mesure de l’activité, le prix au m² comme mesure du niveau, et la répartition comme mesure de la structure. Les trois ensemble décrivent un marché ; pris isolément, chacun se prête à une conclusion fausse : un volume seul ne dit pas si les prix tiennent, un prix seul ne dit pas si quelque chose se vend encore, et une répartition seule ne dit pas dans quel sens elle se déforme.

Et descendez toujours d’un cran avant de conclure quoi que ce soit : la répartition régionale puis la page de la commune, avec son nombre de ventes.