Surface Carrez, habitable, utile : trois mesures, trois textes

Un même logement porte régulièrement trois surfaces différentes dans un même dossier, et les trois sont légales : la superficie privative dite Carrez, la surface habitable et la surface utile. Le registre des ventes en déclare une quatrième. Aucune n’est fausse, et savoir laquelle vous lisez décide de tout prix au mètre carré que vous en tirez.

Qu’est-ce que la superficie Carrez ?

Elle est définie à l’article 4-1 du décret n° 67-223 comme « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres », les parties de moins de 1,80 m de hauteur n’étant pas comptées. Elle ne vaut que pour un lot de copropriété, et l’article 4-2 écarte les lots de moins de 8 m².

C’est la surface qui figure à l’acte de vente d’un appartement, et la seule dont une erreur de plus de 5 % ouvre une action en réduction du prix. C’est donc la mesure contractuelle, et c’est pour cela qu’elle est mesurée avec soin.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

L’article R156-1 du code de la construction la définit comme la surface de plancher construite après les mêmes déductions de structure, mais elle va plus loin : elle écarte en outre « les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas » et les dépendances, ainsi que les parties de moins de 1,80 m.

Elle est donc inférieure ou égale à la Carrez pour un même bien, l’écart venant des dépendances qu’un lot de copropriété peut inclure. Elle est la référence du bail d’habitation et de la décence du logement.

Qu’est-ce que la surface utile ?

Elle ajoute à la surface habitable une partie des annexes : caves, balcons, séjours en sous-sol. C’est la référence du logement aidé et de plusieurs dispositifs fiscaux. Une annonce qui l’emploie sans la nommer affiche donc mécaniquement plus de mètres carrés qu’une annonce en surface habitable, à logement identique.

Quelle surface ce site divise-t-il ?

Aucune des trois. Le registre des ventes déclare une surface réelle bâtie, qui est celle du seul logement, tandis que le prix qu’il enregistre couvre la mutation entière : le logement, et avec lui le terrain et les dépendances qui changent de main le même jour.

Le prix au m² publié ici est le rapport de ces deux champs, comme partout où ce fichier sert à calculer un prix au mètre carré. La conséquence est explicite dans la méthodologie, et elle explique une partie de l’écart mesuré entre maisons et appartements.

Que vérifier avant de diviser ?

• Sur une annonce, demandez laquelle. Un écart de 10 % entre deux définitions déplace le prix au m² de 10 %, et l’annonce ne le dit presque jamais.
• Sur un appartement, exigez la Carrez. C’est la seule surface opposable, et le diagnostic la porte.
• Sur une maison, comparez à sa tranche de surface plutôt qu’à une médiane communale tous types confondus, pour la raison expliquée dans l’article sur la surface.

La médiane nationale publiée ici est de 2 592 €/m², arrêtée à décembre 2025, calculée sur la surface bâtie déclarée au registre.